什么是建筑面积和使用面积-法律知识

建筑面积与使用面积：法律视角下的权属与管理
在房地产开发与交易过程中，建筑面积与使用面积是衡量房屋价值与功能的重要指标。它们不仅是法律文件中的基本参数，也是房产交易、产权登记、税费计算等环节的关键依据。本文将从法律角度出发，深入解析建筑面积与使用面积的定义、法律依据、实际应用以及相关注意事项，以帮助读者全面理解这两项指标在法律体系中的作用。
一、建筑面积：法律定义与法律依据
建筑面积，又称“建筑面积”或“建筑总面积”，是指建筑物各层外墙（包括阳台、柱、附墙裙、垛等）所围成的水平投影面积总和。它通常包括建筑物的主体结构、围护结构以及附属设施所占的面积。
在法律层面，建筑面积的计算标准由《中华人民共和国建筑法》、《城市房地产管理法》及《土地管理法》等法律法规规定。这些法律明确指出，建筑面积的计算应以建筑物的外墙为界，按实际测量结果进行计算，不得随意调整。
例如，《建筑法》第30条规定：“建筑工程的建筑面积，是指建筑物各层外墙（包括阳台、柱、附墙裙、垛等）所围成的水平投影面积总和。”这一规定明确了建筑面积的计算方式，为后续的法律实践提供了明确的依据。
此外，《土地管理法》第47条也规定：“土地使用权人应当按照土地用途和规划要求，依法使用土地，并按照规定缴纳土地出让金或土地租金。”在土地使用权人与房屋所有权人之间，建筑面积的确定直接影响到土地使用权利的划分和产权归属。
二、使用面积：定义与法律依据
使用面积，又称“使用面积”或“有效面积”，是指建筑物内部实际可使用的面积，通常指的是建筑物各层的净面积，即扣除公共区域（如楼梯、电梯、走廊、门厅等）后的面积。
使用面积的法律依据主要来源于《城市房地产管理法》第42条和《土地管理法》第47条。根据这些法律，使用面积的计算应以建筑物的内部结构为基准，扣除公共区域后，剩余部分即为使用面积。
例如，《城市房地产管理法》第42条规定：“土地使用权人应当按照土地用途和规划要求，依法使用土地，并按照规定缴纳土地出让金或土地租金。”在实践中，使用面积的计算需考虑建筑物内部的使用功能，如住宅、商业、办公等。
三、建筑面积与使用面积的区别
建筑面积与使用面积在计算方式和用途上存在显著区别。建筑面积是建筑物整体的面积，包括公共区域和使用区域，而使用面积则仅指实际可使用的部分。
在法律实践中，建筑面积常用于确定土地使用权的面积、房屋产权的归属以及土地出让金的计算。例如，土地出让金的计算通常以建筑面积为依据，而使用面积则用于评估房屋的实际使用价值。
此外，建筑面积的计算结果会影响房屋的市场价值。在房地产交易中，建筑面积往往是衡量房屋大小的重要指标，而使用面积则反映房屋的使用功能。
四、建筑面积与使用面积在房地产交易中的应用
在房地产交易过程中，建筑面积与使用面积是购房者和卖家关注的核心指标。购房者通常关心建筑面积是否符合预期，而使用面积则反映房屋的实际使用空间。
例如，在购买住宅时，购房者可能会关注建筑面积是否足够大，使用面积是否足够宽敞。在商业楼盘中，使用面积的大小直接影响到商铺的使用效率和收益。
根据《商品房销售管理办法》第14条，商品房的销售价格应以建筑面积为基准，使用面积为辅助指标。这表明，建筑面积在商品房销售价格中占据主导地位。
五、建筑面积与使用面积的法律争议与处理
在实际操作中，建筑面积与使用面积的界定常因建筑物的结构、用途和设计而产生争议。例如，某些建筑物中，公共区域的面积可能被错误地计入建筑面积，而使用面积则被低估。
《城市房地产管理法》第42条明确规定：“土地使用权人应当按照土地用途和规划要求，依法使用土地，并按照规定缴纳土地出让金或土地租金。”这一规定为处理建筑面积与使用面积的争议提供了法律依据。
在实际操作中，房地产管理部门通常会通过测绘、评估等方式确定建筑面积和使用面积。例如，房地产管理部门会委托专业机构对房屋进行测绘，以确保建筑面积与使用面积的准确计算。
六、建筑面积与使用面积的计算方式
建筑面积的计算方式通常以建筑物的外墙为界，按实际测量结果进行计算。而使用面积的计算则需扣除公共区域的面积，以确定实际可使用的面积。
例如，某住宅楼的建筑面积为1000平方米，其中公共区域占300平方米，使用面积则为700平方米。这种计算方式在房地产交易中具有重要意义。
此外，建筑面积的计算还需考虑建筑物的结构，如框架结构、砖混结构等。不同结构的建筑物，其建筑面积的计算方式可能有所不同。
七、建筑面积与使用面积的法律程序
在房地产交易中，建筑面积与使用面积的确定通常需要通过法律程序进行。例如，房屋产权登记时，需对建筑面积和使用面积进行测绘和评估，以确保产权的准确性。
根据《不动产登记暂行条例》第12条，房屋产权登记时，需对建筑面积和使用面积进行测绘，以确保产权的合法性。这一程序确保了建筑面积与使用面积在法律上的准确性和权威性。
此外，房屋产权登记过程中，建筑面积和使用面积的计算需符合相关法律法规，确保产权的合法性和有效性。
八、建筑面积与使用面积的重要性
建筑面积与使用面积在房地产交易中具有重要地位。它们不仅影响房屋的价值，也直接影响到购房者的使用体验和投资回报。
在房地产市场中，购房者通常更关注建筑面积，因为建筑面积是衡量房屋大小的重要指标。而使用面积则反映了房屋的实际使用空间，对于居住或商业用途尤为重要。
例如，在购买住宅时，购房者关注建筑面积是否足够大，使用面积是否足够宽敞，这些都直接影响到居住的舒适度和生活质量。
九、建筑面积与使用面积的法律规范
在法律规范层面，建筑面积与使用面积的计算方式和标准由《建筑法》、《城市房地产管理法》、《土地管理法》等法律法规明确规定。这些法律为建筑面积和使用面积的计算提供了明确的法律依据。
例如，《建筑法》第30条明确规定：“建筑工程的建筑面积，是指建筑物各层外墙（包括阳台、柱、附墙裙、垛等）所围成的水平投影面积总和。”这一规定为建筑面积的计算提供了法律依据。
此外，《城市房地产管理法》第42条也明确规定：“土地使用权人应当按照土地用途和规划要求，依法使用土地，并按照规定缴纳土地出让金或土地租金。”这一规定为使用面积的计算提供了法律依据。
十、总结
建筑面积与使用面积是房地产法律体系中的核心概念，它们在房地产交易、产权登记、税费计算等方面发挥着重要作用。建筑面积的计算以建筑物的外墙为界，而使用面积则扣除公共区域后，反映实际可使用的面积。
在法律实践中，建筑面积与使用面积的划分需符合相关法律法规，确保产权的合法性和准确性。购房者和卖家在交易过程中，需关注建筑面积与使用面积的计算方式和标准，以确保交易的公平性和合法性。
通过了解建筑面积与使用面积的法律定义和计算方式，购房者和卖家能够更好地理解房屋的价值和使用空间，从而做出更为明智的决策。