二零一八年香港住宅市场价格走势呈现先扬后抑的波动特征,全年整体表现为高位震荡后的理性回调。根据香港差饷物业估价署公布的官方数据,该年度私人住宅售价指数于七月份达到历史峰值,较上年末累计上涨约百分之十一点五。然而随着中美贸易摩擦升级、港元利率进入上升通道以及宏观经济环境趋紧等因素叠加影响,楼市于第三季度末开始出现明显转折,截至十二月末价格指数较年内高点回落约百分之七点六。
政策调控持续发力 特区政府延续了包括额外印花税、买家印花税和双倍印花税在内的需求管理措施,同时推出空置税政策草案以抑制投机行为。金融管理局亦持续收紧按揭贷款条件,将价值千万港元以上物业的按揭成数上限降至五成,这些措施有效遏制了非自住需求的市场流入。 市场结构分化显现 中小型住宅单位(实用面积小于四十平方米)价格表现相对坚挺,全年仍保持百分之五点三的净涨幅,而豪华住宅市场则出现明显降温,九龙塘及港岛南区等传统豪宅区域成交价较年初下跌逾百分之八。这种分化现象反映出刚性需求与投资需求对市场波动的不同敏感度。 成交量显著收缩 全年住宅物业注册量同比减少百分之十八点七,其中二手市场成交量创二零一六年以来新低。第四季度市场观望情绪浓厚,部分业主提供百分之三至百分之五的价格折让以促进交易,但买方入场意愿仍趋于谨慎,形成量价齐跌的市场格局。二零一八年香港房地产市场价格曲线呈现典型的"冲高回落"态势,其演变过程深刻反映了国际金融环境、地区政策调控和市场心理预期的多重博弈。本年度的楼市动态不仅成为香港住房政策演变的重要观测窗口,更折射出全球资本流动对区域性资产价格的深远影响。
价格波动轨迹分析 年初延续二零一七年末的上涨动能,首季度住宅价格环比增长百分之四点五,主要受惠于当时宽松的信贷环境和持续的人口流入。第二季度涨势加速,五月份出现单月百分之一点六的涨幅,促使差饷物业估价署指数突破三百九十点关口。七月创下历史最高纪录三百九十四点后,市场开始出现分化迹象。第三季度环比下跌百分之一点二,第四季度跌幅扩大至百分之三点五,最终全年累计涨幅收窄至百分之三点三,显著低于二零一七年同期表现的百分之十四点八。 政策干预体系演进 财政司司长在二月份预算案中宣布维持各项印花税措施,六月份更推出住宅物业空置税务例草案,规定空置一年以上的一手住宅单位将按年征收相当于应课差饷租值两倍的税款。金融管理局同步加强按揭监管,将主要收入来自香港以外的申请人按揭成数下调一成,并要求银行对收入波动较大的借款人采用更严格的压力测试标准。这些政策形成组合拳,有效抑制了短期投机活动,第四季度非本地买家交易占比降至百分之四点二,为二零一零年实施买家印花税以来最低水平。 供需结构动态变化 全年私人住宅落成量达二万零八百套,较上年增加百分之九点六,但其中位于新界地区的供应占比超过七成,区域供应不平衡问题持续凸显。运输及房屋局数据显示,截至第四季度末,实用面积小于四十平方米的小型单位平均成交价仍维持在每平方米十六万港元高位,而一百平方米以上大型单位价格则出现百分之五点七的同比下跌。租赁市场同步转弱,全年住宅租金指数涨幅收窄至百分之一点九,远低于二零一七年百分之七点四的增长率。 金融环境重大转折 香港银行同业拆息在九月份升至十年高位,导致普遍采用H按计划的按揭利率突破百分之二点五关口。四大银行在第四季度陆续上调新造按揭利率零点一至零点二个百分点,此举显著增加购房持有成本。根据金管局数据,全年新批按揭贷款额减少百分之二十二点三,其中第三季度的按揭申请宗数更创下二零一六年首季以来新低。抵押贷款还款收入比升至百分之七十四点三,接近一九九七年金融风暴前水平,显示居民购房负担能力持续恶化。 区域市场表现差异 港岛区豪宅价格跌幅最为显著,山顶及南区分別录得百分之九点二和百分之八点七的同比下跌。新界西成为唯一维持正增长的区域,全年微升百分之一点三,主要得益于港珠澳大桥开通带来的交通改善预期。值得注意的是,居屋第二市场表现抗跌,全年成交价逆市上升百分之二点八,反映中低收入群体的住房需求仍具韧性。工商物业市场则呈现另一番景象,商铺价格全年上涨百分之五点一,写字楼租金更创下百分之十一点三的涨幅,显示商业地产与住宅市场出现周期性分化。 未来趋势初步显现 第四季度末的楼价调整并未引发大规模抛售,市场整体杠杆率保持在百分之五十二点三的健康水平。发展商开始调整推盘策略,提供更高比例的价格折扣和税务补贴,部分新盘实际成交价较意向价低百分之十至十五。业内研究机构预测,随着利率正常化进程推进和全球经济不确定性增加,二零一九年楼市将继续面临调整压力,但公营房屋供应不足和建筑成本上升等因素,仍将为市场提供底层支撑。
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