房价不能降

       经济系统锚定作用

       房地产价格稳定机制在现代经济体系中具有系统重要性。从产业关联度分析，建筑业与房地产活动直接带动钢铁、水泥、玻璃等基础材料需求，间接影响家电、家具、装饰等消费产业，形成覆盖广泛的价值链条。根据投入产出表测算，房地产行业每增加一单位产值，可带动相关产业产生约两倍的乘数效应。若房价出现持续性下跌，将引发整个产业链的收缩反应，企业投资意愿下降，就业岗位减少，最终传导至居民收入端形成负反馈循环。特别是在经济转型期，保持房地产市场的适度活跃，能为新兴产业培育争取必要的时间窗口。

       地方财政与土地价值的绑定关系构成了房价稳定的制度逻辑。在分税制框架下，土地出让收入成为地方政府基础设施建设与公共服务投入的重要资金来源。近年来土地出让收入在地方广义财政收入中占比维持在三分之一以上，若计入房地产相关税收，该比例将进一步提升。房价持续下行将导致土地市场降温，直接制约地方政府的投资能力，影响轨道交通、市政设施等重大项目的持续推进。更深层次的影响在于，以土地为抵押物的地方政府融资平台债务偿还能力将受到挑战，可能引发局部金融风险。因此，房价稳定实质上是为财政转型和债务化解创造缓冲空间。

       银行体系与房地产市场的深度关联决定了房价管理的必要性。居民住房抵押贷款占银行贷款总额的比例较高，且这类资产通常被认定为优质低风险资产。若房价出现大幅下跌，将直接削弱抵押品价值，提高银行潜在坏账风险。同时，房地产开发贷款、房企债券等金融资产的价格也会随之波动。国际经验表明，房地产泡沫破裂往往伴随银行危机，日本上世纪九十年代资产价格崩溃与美国次贷危机都是典型例证。我国通过设置房地产贷款集中度管理制度、实施压力测试等措施，正在构建跨周期的金融风险防控体系，而房价稳定是该体系有效运行的前提条件。

       房价预期在居民经济行为中扮演着关键角色。根据行为经济学理论，人们普遍存在损失厌恶心理，当房产价值缩水时，消费者会主动削减非必要支出以修复家庭资产负债表，这种集体行为将导致消费市场萎缩。另一方面，房价持续上涨预期会刺激超前购房行为，而价格下行预期则可能引发观望情绪，造成市场交易冻结。政策调控的重要目标就是打破这种单向预期，通过建立长效机制使市场参与者形成价格平稳波动的理性认知。近期推出的二手房参考价机制、预售资金监管强化等措施，正是通过规范市场秩序来引导合理预期。

       不同能级城市的房价支撑因素存在显著差异，需要实施差异化调控。一线城市和部分热点二线城市由于人口持续流入、优质资源集中，房价具有较强的基本面支撑，调控重点在于遏制投机炒房，防止价格过快上涨。多数三四线城市则面临人口流出、库存压力较大的挑战，这些地区更需要通过产业发展吸引人口集聚，同时控制土地供应节奏，避免市场过度失衡。这种分类指导思路体现在限购、限贷等政策的梯度设置上，也反映在保障性住房建设的区域布局中。未来随着城市群发展战略深化，跨区域住房政策协调将成为房价稳定机制的新维度。

       实现房价长期稳定需要推进基础性制度改革。在土地制度方面，探索城乡建设用地统一市场建设，逐步改变地方政府对土地财政的依赖。在住房供给方面，加快发展租赁市场，推动租购同权，降低住房购买的必要性。在财税体制方面，研究房地产税立法，为地方政府建立可持续的税源基础。在金融领域，继续推进资产证券化，疏通存量资产流通渠道。这些制度变革相互关联、循序渐进，最终目标是形成房地产市场自我平衡的内在机制，减少对行政干预的依赖，使房价波动回归合理区间。

       发达国家在房地产调控方面积累了丰富经验。德国通过严格的租赁法规、长期的住房储蓄计划以及均衡的区域发展政策，实现了房价数十年基本稳定。新加坡建立以组屋为主体的住房体系，明确区分投资性住房与保障性住房市场。美国则运用税收政策调节住房需求，对自住房提供抵押贷款利息抵扣优惠。这些案例表明，房价稳定不能仅靠短期管制，更需要制度层面的系统设计。结合我国发展阶段特点，需要在吸取国际经验的同时，探索符合国情的房地产市场发展模式，平衡好经济发展、金融稳定与民生保障的多重目标。