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契税缴纳是指不动产权利发生转移时，承受方根据国家税收法律法规要求，向税务机关申报并支付相应税款的法律行为。该税种属于财产转移税范畴，其征收依据为土地使用权出让、房屋买卖、赠与或交换等产权转移活动。契税的纳税义务人通常为不动产的承受方，税率由各省、自治区、直辖市在法定幅度内自主确定，目前普遍采用百分之三至百分之五的比例税率。
征收特征表现为属地征收原则，纳税人需向不动产所在地的税务机关办理纳税申报。缴纳时限一般为签订权属转移合同之日起十日内，或取得其他具有合同效权属凭证的同期。税务机关会向纳税人核发契税完税证明，该证明是办理不动产权属登记的必要文件。 计税基础通常以成交价格、核定价格或交换差价作为依据。对于符合规定的公有住房、经济适用房等特殊类型房产转移，可享受减征或免征政策。纳税人逾期未缴纳的，将按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金，情节严重的可能面临行政处罚。 征管机制采用"先税后证"模式，即必须先行完税才能办理产权登记。近年来税务部门推行"一窗办理"服务，将契税缴纳与不动产登记业务整合，显著提升办理效率。纳税人可通过电子税务局实现线上申报，部分区域还支持移动端缴税服务。法律渊源与沿革契税作为我国最古老的税种之一，最早可追溯至东晋时期的"估税"。现行契税征收主要依据2021年9月1日起施行的《中华人民共和国契税法》，同时各省级行政区根据授权制定具体适用税率和减免办法。该税种具有财产税和行为税双重属性，其立法宗旨在于调节不动产交易市场，保障产权转移的合法性，增加地方财政收入。
纳税主体认定契税的纳税义务人特指承受土地、房屋权属的单位和个人。具体包括：国有土地使用权出让中的受让方；房屋买卖的买方；房屋赠与的受赠方；房屋交换中支付差价的一方。若通过司法拍卖取得不动产，买受人应承担纳税义务。对于继承方式取得的房产，法定继承人可免征契税，非法定继承人则需按赠与行为纳税。 计税价格确定分为三种情形：首先是以成交价格为依据，指权属转移合同确定的成交价格，包含货币、实物、无形资产等其他经济利益对应的价款。其次当申报价格明显偏低且无正当理由时，税务机关可参照当地市场价格核定计税价格。最后对于土地使用权赠与、房屋赠与等情况，税务机关参照市场价格核定计税依据。 税率适用规则各省市在百分之三至百分之五的幅度内确定具体税率。多数省份对住房权属转移设定百分之三的基础税率，同时对个人购买家庭唯一住房实施减税政策：九十平方米及以下减按百分之一征收，九十平方米以上减按百分之一点五征收（具体标准因地而异）。对企事业单位承受房屋、土地权属通常适用法定税率上限。 税收优惠体系包括法定减免和特定减免两类。法定减免涵盖国家机关、事业单位承受办公用房；城镇职工首次购买公有住房；承受荒山、荒地用于农业生产等情形。特定减免包括夫妻之间变更权属；同一投资主体内部划转；被征收房屋重置补偿等。纳税人享受减免税需提前向税务机关备案，并提供相关证明材料。 征收管理程序纳税人应当自签订权属转移合同之日起十日内，向土地、房屋所在地税务机关办理纳税申报。申报材料包括：契税纳税申报表；身份证明文件；土地、房屋权属转移合同原件及复印件；发票等付款凭证。税务机关审核后出具契税完税证明，该证明记载纳税人信息、不动产信息、计税金额、税率、应纳税额等关键数据。 特殊情形处理对于分期付款方式购买房屋，应按合同总价一次性申报纳税。以按揭贷款购房的，首付款与贷款总额均应计入计税价格。发生退房情形的，已缴契税可在办理退房手续后申请退还。法院判决过户的房产，以判决生效日作为纳税义务发生时间。开发商销售商品房时代收的契税，必须及时解缴国库。 数字化转型发展税务部门大力推进"互联网+契税服务"，现已实现网上税务局全程办理。纳税人可通过省级税务APP完成身份认证、信息采集、税款计算、在线支付等全流程操作。系统自动调取不动产登记部门共享的网签合同信息，智能识别优惠条件，大幅减少人工填报错误。部分城市试点区块链技术存储契税完税凭证，确保证书防伪性和可溯性。 跨境税收协调境外单位和个人在我国境内承受房屋权属的，同样适用契税规定。外国驻华使馆、领事馆承受房屋权属的，凭外交部门出具的证明享受免税待遇。港澳台居民在内地购房，税收待遇与内地居民保持一致，但需提供有效的身份证明文件。涉及外汇支付的，应按缴税当日汇率换算人民币缴纳税款。 争议解决机制纳税人对税务机关核定的计税价格有异议的，可申请重新核定。对征税行为不服的，可依法申请行政复议或提起行政诉讼。近年来各地税务机关建立契税争议调解委员会，通过前置调解程序化解征纳矛盾。纳税人还可通过12366纳税服务热线咨询政策，获取专业指导。
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